今使いたい!住宅取得優遇制度!!
まずは忘れてはいけないのが消費税。2015年10月より10%となる見込み。
この増税前に建てるなら「契約は平成27年3月31日まで」!!
この具体例を見ると、大きいのは「住宅ローン減税」しかし納税額によってここは大きく変わります。
少し裏ワザもあるのでご紹介します。
2014年4月以降に拡充されました。
入居年 | 区分 | 控除対象となる年末ローン残高の上限 | 控除率 | 各年の控除限度額(控除されるのは10年間) | 最大控除額 | 所得税で控除しきれなかった金額を個人住民税から控除できる額 |
平成26年4月〜 平成29年12月 |
一般の住宅 | 4,000万円 | 1% | 40万円 | 400万円 | 所得税の課税総所得金額x7%(最高136,500円) |
認定住宅 | 5,000万円 | 50万円 | 500万円 |
※認定住宅とは…認定長期優良住宅、認定低炭素住宅のこと。
以上のように、対象になる方にとっては10年間で最大500万円も優遇がうけられます。
しかし、まず、前提条件として住宅ローン減税というのは、あくまでも払う予定の税金が払わずに済むという制度。
つまり、もともと50万円も税金を払っていない場合は、どんなに拡充されてもそれ以下しか減税にはなりませんのでご注意を。
まずは、自分達がいくら税金を払っているかを確かめる必要があります。
税金というのは扶養の人数や入っている健康保険などによって異なります。
【ケース1】
ご主人:43歳 給料40万円、ボーナス60万円(年2回)【年収600万円】
ご家族:奥様(パート収入年間120万円以内)、大学生と中学生のお子様2人
住宅ローン借入額2000万円(年末ローン残高1970万円)
●控除額 | 健康保険料351,360円 |
健康保険料351,360円 | |
厚生年金保険料511,362円 | |
第一子の国民年金保険料179,760円 | |
扶養控除(大学生63万、中学生38万)1,110,000円 | |
配偶者特別控除260,000円 | |
合計 | 2,412,482円 |
●課税所得=給与所得(600万÷4x3.2-540,000=4,260,000円)-控除額=1,847,000円
●所得税額(払う税額)=1,847,000x0.1-97,500=87,200円
※控除額、課税所得、所得税額は税務署に決められた公式に当てはめています。
この場合、年末ローン残高の1%である197,000円が減税対象額だが、所得税額が87,200円のため、87,200円が減税額となります。
そして、残りの109,800円が住民税減税可能額です。(平成26年3月までに入居の場合は97,500円)住民税は市町村により異なりますが、このケースの場合は109,800円以上と予想されます。
となると、あわせて最大額の197,000円が減税されます。
1年目は197,000円、2年目以降ローンを120万/年返済していくと、年末ローン残高が減るので減税対象が減少します。
家族構成や給与に変化がないと仮定した場合、2年目は185,000円、3年目173,000円…と10年目までに減税される額を累計すると142万円が減税となります。
【ケース2 夫婦の連帯債務とした場合】
ご主人:43歳 給料40万円、ボーナス60万円(年2回)【年収600万円】
奥様:39歳 給料20万円、ボーナス30万円(年2回)【年収300万円】
ご家族:小学生と中学生のお子様2人
住宅ローン借入額3000万円を夫婦の連帯債務で借りた。
ご主人 | |
●控除額 | 健康保険料351,360円 |
厚生年金保険料511,362円 | |
扶養控除(38万x2)760,000円 | |
基礎控除38,000円 | |
合計 | 2,002,712円 |
●課税所得=給与所得(600万÷4x3.2-540,000=4,260,000円)-控除額=2,257,000円
●所得税額(払う税額)=1,847,000x0.1-97,500=128,200円
※控除額、課税所得、所得税額は税務署に決められた公式に当てはめています。
奥様 | |
●控除額 | 健康保険料149,550円 |
厚生年金保険料251,490円 | |
基礎控除38,000円 | |
合計 | 781,040円円 |
●課税所得=給与所得(300万÷4x2.8-180,000=1,920,000円)-控除額=1,138,000円
●所得税額(払う税額)=1,138,000x0.05=56,900円
※控除額、課税所得、所得税額は税務署に決められた公式に当てはめています。
ご主人の年末ローン残高1970万円とすると、年末ローン残高の1%である197,000円が減税対象額だが、所得税額が128,200円のため、128,200円が減税額となります。
そして、残りの68,800円が住民税減税可能額です。住民税は市町村により異なりますが、このケースの場合は109,800円以上と予想されます。
となると、あわせて最大額の197,000円が減税されます。
奥様の年末ローン残高990万円とすると、年末ローン残高の1%である99,000円が減税対象額だが、所得税額が56,900円のため、56,900円が減税額となります。
そして、残りの42,100円が住民税減税可能額です。住民税は市町村により異なりますが、このケースの場合は42,100円以上と予想されます。
となると、あわせて最大額の99,000円が減税されます。
ご主人のローン残高も1年目は197,000円ですが、2年目以降ローンを120万/年返済していくと、年末ローン残高が減るので減税対象が減少します。
家族構成や給与に変化がないと仮定した場合、2年目は185,000円、3年目173,000円…と10年目までに減税される額を
累計すると142万円が減税となります。
同様に奥様も1年目は99,000円、2年目以降ローンを60万/年返済していくと、年末ローン残高が減るので減税対象が減少します。
家族構成や給与に変化がないと仮定した場合、2年目は93,000円、3年目87,000円…と10年目までに減税される額を累計すると82万円が減税となります。
夫婦合わせて224万円です。
仮にご主人だけで3000万円のローンを借り、年末のローン残高が2970万円であれば、その1%の297,000円(認定住宅か平成26年3月以降入居の場合)が減税対象額。
しかし、所得税額は128,200円のためそれが減税額となります。
そして、残りの168,800円が住民税減税可能額ですが、上限を上回っているため36、500円分は対象外です。それを考えると2人で連帯債務者となったほうがお得といえます。
つまり、この2つのケースから考えると
扶養の人数などによりますが、年収500〜600万円の場合、ローン減税で最大額になることはほぼなく、住民税の上限の関係で上限額までの控除は受けられない可能性が高いです。
そのため、2000万円以上の年末ローン残高になるようなら、連帯債務として一人当たりのローン残高が2000万以下になるように調整したほうがより多くの減税を受けられます。
ただし、もしもの時には、団体信用生命保険に加入していても、残った人の持分割合分ローンの支払いは続きますので、その辺りの注意は必要です。
また、新たに加わっている「住まい給付金」についてはコチラをご覧下さい。
また、意外と今の時代に建てることのメリットは低金利!
あまり馴染みのない「金利」ですが、住宅ローンは金額が大きく返済期間が長いため、総返済額で考えるとたとえ0.1%でも違いが出てきます。
金利 | 毎月支払額 | 利息 | 総支払額 |
1.00% | ¥56,457 | ¥3,711,998 | ¥23,711,998 |
1.50% | ¥61,236 | ¥5,719,492 | ¥25,719,492 |
2.00% | ¥66,252 | ¥7,826,072 | ¥27,826,072 |
つまり、1%違うだけで約400万円も変わります!
このあたりをしっかり知り、使える制度はしっかり使いこなしてお得に理想の住まいを手に入れましょう!